Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : pourquoi le juge suspend la clause résolutoire 2 fois sur 3 en pratique

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise la résiliation d’un bail d’habitation quand le locataire ne paie plus son loyer. Beaucoup de propriétaires pensent qu’une clause résolutoire inscrite au bail résout tout en un claquement de doigts. On va vite déconstruire ça, parce que la réalité judiciaire raconte une tout autre histoire, faite de délais, de commandements de payer et de juges qui gardent la main jusqu’au bout.

Qu’est-ce que l’article 24 et pourquoi il divise propriétaires et juges

Un bailleur qui insère une clause résolutoire dans son contrat croit souvent tenir un sésame magique. L’article 24 de la loi 6 juillet 1989 prévoit effectivement cette possibilité, mais le texte encadre son usage de conditions strictes. Le droit du bailleur à demander la résiliation du bail existe, certes, sauf que ce droit passe obligatoirement par le filtre du juge. On a vu trop de propriétaires convaincus que la clause suffisait seule, avant de découvrir l’audience et ses surprises.

Nous pensons que cette confusion vient d’un malentendu sur le mot résolutoire lui-même. Le terme sonne comme automatique, alors qu’il désigne juste un mécanisme contractuel que le juge doit constater.

La clause résolutoire n’est pas automatique : le mythe du plein droit

La résiliation de plein droit existe sur le papier, à condition que toutes les étapes de procédure soient respectées à la lettre. Un simple oubli de forme dans le commandement de payer suffit à faire échouer toute la démarche devant le tribunal judiciaire. Le juge constate l’effet de la clause, il ne la crée pas ex nihilo.

Comment l’article 24 a évolué depuis 1989 jusqu’aux récentes réformes

Le texte d’origine a connu plusieurs ajustements, notamment avec la loi ALUR qui a renforcé l’encadrement des clauses abusives et précisé l’articulation avec la Commission départementale de conciliation. Depuis, l’application de l’article 24 intègre systématiquement le signalement à la CCAPEX, un réflexe que la durée de la procédure impose désormais aux bailleurs pressés.

Les chiffres qui surprennent : 91 % des clauses constatées, mais suspendues 2 fois sur 3

Une mesure portant sur 13 095 décisions de tribunaux judiciaires révèle que 12 006 d’entre elles constatent l’acquisition de la clause résolutoire, soit environ 91 % des cas. Le chiffre impressionne, jusqu’à ce qu’on lise la suite : les juges suspendent les effets de cette clause dans deux tiers des situations. Le délai accordé au locataire transforme alors une victoire sur le papier en round supplémentaire.

91 %

L’article 24 II face aux nouveaux enjeux de surendettement

Le paragraphe II de l’article 24 traite spécifiquement des situations où le locataire traverse une passe de surendettement reconnue par la commission de surendettement. Cette disposition impose au juge d’apprécier la bonne foi du locataire avant toute résiliation définitive, un point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.

Quand le défaut de paiement cache une situation de surendettement

Un dossier déposé devant la commission de surendettement gèle temporairement les poursuites, et le juge en tient compte dans son appréciation du litige. Le bailleur qui ignore cette donnée risque de voir sa procédure suspendue sans préavis.

Le commandement de payer : formalité obligatoire que beaucoup oublient

Aucune clause résolutoire ne produit d’effet sans commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Ce document fixe le point de départ du délai légal et doit mentionner, sous peine de nullité, la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Délai de 6 semaines ou 2 mois consécutifs : quelle différence en réalité

Le délai de six semaines concerne le temps minimal entre le commandement de payer et l’audience devant le tribunal judiciaire. Le délai de deux mois consécutifs, lui, désigne le seuil d’impayés qui autorise le déclenchement de la clause résolutoire. Ces deux durées se croisent sans se confondre, et c’est souvent là que les propriétaires perdent le fil.

Délai	Point de départ	Fonction
6 semaines	Commandement de payer	Avant l’audience
2 mois consécutifs	Premier impayé	Condition de déclenchement

Clause résolutoire vs expulsion : ce que les propriétaires confondent

La résiliation du bail et l’expulsion du locataire restent deux procédures distinctes, même si l’article 24 les relie dans l’esprit collectif. On rencontre régulièrement des bailleurs persuadés qu’une clause acquise vaut déjà départ du locataire. Faux, archi-faux.

La résolution de plein droit n’est que le point de départ judiciaire

Le juge qui constate la résolution de plein droit du bail ouvre la voie à une procédure d’expulsion, il ne la prononce pas lui-même dans le même mouvement. Un commissaire de justice doit ensuite délivrer un commandement de quitter les lieux, puis solliciter le concours de la force publique si le locataire reste sur place.

Pourquoi la clause résolutoire seule ne suffit jamais à expulser un locataire

Entre la clause constatée et le départ effectif, plusieurs mois s’écoulent souvent, notamment à cause de la trêve hivernale et des délais accordés par le juge de l’exécution. Le bailleur qui compte sur une expulsion rapide doit intégrer cette réalité dans son calendrier.

Le rôle décisif du juge dans l’application de l’article 24

Le tribunal judiciaire garde un pouvoir d’appréciation sur les conditions de résiliation, même en présence d’une clause parfaitement rédigée. Cette marge de manoeuvre protège le locataire de bonne foi, et complique la tâche du bailleur pressé.

Les suspensions et ajournements : le vrai pouvoir des tribunaux

Le juge dispose d’un arsenal de suspensions qui transforme radicalement l’issue d’un dossier pourtant solide sur le papier.

Les critères concrets que les juges appliquent pour suspendre les effets

La capacité de remboursement du locataire, sa bonne foi, l’ancienneté de la dette et le respect d’un plan d’apurement constituent les critères principaux retenus par les tribunaux. Un locataire qui règle ses charges courantes tout en apurant sa dette obtient plus facilement un délai de paiement.

Logement indécent, troubles du bailleur : les défenses non écrites du locataire

Un locataire confronté à un logement indécent peut invoquer l’exception d’inexécution pour justifier une retenue partielle de loyer. La jurisprudence récente rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent reste d’ordre public, sans qu’aucune clause contractuelle ne puisse en exonérer le bailleur.

Comment l’article 6 parasité l’application de l’article 24

L’article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux. Quand ce bailleur néglige ses propres obligations, le juge qui examine la clause résolutoire tient compte de ce manquement pour apprécier la bonne foi des deux parties.

Article 24 et bail mobilité : un régime dérogatoire à connaître

Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN, échappe partiellement au mécanisme classique de l’article 24.

Pourquoi le bail mobilité échappe partiellement à la clause résolutoire

La durée courte du bail mobilité, comprise entre 1 et 10 mois, limite l’intérêt pratique d’une clause résolutoire classique. Le bailleur privilégie généralement la fin naturelle du contrat plutôt qu’une procédure longue et coûteuse.

Procédures accélérées et délais réduits : les vraies différences

Aucun dépôt de garantie n’est exigé dans ce type de contrat, ce qui réduit mécaniquement les litiges liés aux charges locatives récupérables. Les délais de préavis restent également plus courts, ce qui accélère toute reprise du logement.

Les nouveaux enjeux législatifs autour de l’article 24

Le paysage législatif autour des loyers impayés bouge, et 2026 marque une accélération nette des textes en discussion.

La proposition de loi de 2026 sur les expulsions : quels changements en perspective

Le député Corentin Le Fur a déposé une proposition de loi visant à réduire les délais d’expulsion en cas d’impayés de loyer. Ce texte cible directement les lenteurs dénoncées par les bailleurs depuis des années, sans toutefois remettre en cause le principe du contrôle judiciaire.

Diagnostic social et financier : comment cela remodèle le paysage des impayés

Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 pose la question du diagnostic social et financier préalable au concours de la force publique. Le préfet peut désormais exiger cette évaluation avant d’autoriser l’expulsion effective, ce qui rallonge la procédure dans certains territoires.

PARDI et Magicobus III : faut-il craindre une justice expéditive

Le décret Magicobus III du 27 juillet crée la procédure d’admission rapide des demandes incontestées, surnommée PARDI, pour désengorger les tribunaux judiciaires. Nous restons prudents sur cette réforme, car accélérer le traitement des demandes incontestées ne doit jamais sacrifier le droit du locataire à se défendre.

Loyer impayé et article 24 : ce qu’il faut retenir pour avancer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 structure une procédure exigeante, jamais expéditive, où chaque étape conditionne la suivante. Un bailleur informé gagne du temps, un locataire qui connaît ses droits négocie mieux. La clause résolutoire reste un outil puissant, à condition de respecter scrupuleusement le formalisme imposé par le texte et par la jurisprudence de la Cour de cassation.